国内REITは、今が買い時なのか？

こんにちわ。

GWはいかがお過ごしでしょうか？私はリタイヤ生活に入り、資産をどのように形成していくかを試案中です。

今回は、国内REITについて述べたいと思います。

国内REITは、利回りが他の金融商品より高いことや安全性の観点から、リタイア生活者には人気のある商品です。私も、過去の資産形成で何度も購入している商品でもあります。チャンスがあれば、資産ウェートを積み増している商品ではあります。

４月時点での主な利回りは下記の通りです。

f:id:mukuda6:20190430090720p:plain — REIT利回り（2019.04)

利回りを見た瞬間の私の感想は、

『今、あんまし魅力的ではないなぁ～』

10年以上見ている私にすれば、あと、50BP～100BP（0.5％～1％）程度は利回りが欲しいです。これはどういうことかというと、『現在の価格がやや割高に見える』ということです。

具体例でいいますと、5％程度の利回りが適正だ思われるREIT商品が、実際の利回りが4％で見えるというのは、以下の通りです。分かりやすく、年間配当10円で考えます。

　【適正価格】➡利回り5％

　　　年間配当　10円　÷　利回り5％　=　価格　200円

　【現在価格】➡利回り4％

　　　年間配当　10円　÷　利回り4％　=　価格　250円

適正価格200円のものが、現在250円だということです。もし仮に適正価格まで下がるとすると、▲20％も下落することになります。利回り商品だから問題ないとする方かもたまに見かけしますが、5年分の利子が吹き飛びます。

REITは「利回り商品」だからリスクが小さいは完全な誤解です。過去、何度も大きな下落が起きています。なぜ、REITがここまで変動が激しいかというと、①景気敏感である（景気が悪化すると空室率があがる）　②金利市場の影響を受ける　③保有している人が限られているor偏っているなどが要因です。

なので、買うタイミングが非常に重要です。株価変動は高いが、一方利回りが魅力的であるため、基本『押し目買いスタンス』です。底値で買えれば、利回りも期待できる上に、値上がり益も期待できる非常に魅力的な金融商品です。

ここでいう押し目買いのタイミングですが、デートレードといった短いスパンを言っているわけではありません。下のチャートを見れば、中期トレンドが働くことがお分かりいただけますよね。下値1,600ぐらい～上値2,000ぐらいのボックスを数年かけて形成しています。上昇も下落トレンドも数年かけて続くのが特徴です。また、上昇最終局面は急騰しやすく（上ヒゲ形成）、下落最終局面は暴落する（下ヒゲ形成）のも特徴です。投資タイミングを考える上で、大事なシグナルです。