中期的な拡大が見込める物流REITの話を聞いてきた～分配金は今後も増加しつづけるだろう
年末のIPO相場の波を楽しみながら、
一方で、保有資産全体の配当利回りを底上げしようと、中期的な配当成長銘柄も探しているところです。
REITも当然候補に入っており、いろいろ取材をしてます。
今回は、その中でも、中期的に分配金の拡大が期待できると感じた『三菱地所物流リート投資法人（3481）』の紹介です。
結論は、『中期的に安定的に分配金増加が見込める。他のREIT銘柄に対して優位性あり。ただ、現値では買いたくない(＠30万ぐらいで投資したい）』
評価ポイントは、安定性と分配金成長余力！です。これは、他のREIT銘柄（日本に64銘柄上場）に比べても優位性が高いと感じました。
【当社の特徴】
・物流施設特化型リート ➡安定性と成長余地！
・現在物件数14件、1,141千㎡、資産規模1,137億円（19年10月9日現在）
・LTV29.4％と低い➡40～50％まで引き上げ可能
★成長性についての考察
①物流ニーズは、ネットショピングの増加（EC化率上昇）着実に伸びています。また、倉庫が単なる保管機能だけではなく、『保管＋仕分け＋加工＋配送』といった役割が求められるようになっており、業務範囲が拡大しています。日本のEC化率は、6.2％と依然低く（米国10.5％、英国9.9％）、今後もEC化率上昇⇒物流ニーズの増加が見込めます。物流業界自体が成長産業となっています。
②すでに厚いパイプライン（今後取得予定の物件）を保有～現時点での「今後の物件獲得見込み」だけで、2,500億円規模（現在1,100億円）までの拡大がみえています。順次、物件を獲得していく方向で、『3年後、最低でも2,000億円以上には拡大できる」というこでした。
③低いLTV（Loan to Value）比率～借入金比率（LTV）は30％以下と低く、今後引き上げることが可能です。非常に低い調達コスト（金利0.38％）で資金調達することにより、物件取得が可能であり、それにより、一株当たり分配金の拡大が期待できます。
★安定性についての考察
①物流施設はそもそも景気変動に強く、稼働率が安定している。ビルの空室率よりも安定的に推移。（逆に景気が良くなっても、変動は小さい）。
②契約期間は、平均6年と長く、解約リスクは小さい。
③地域分散することにより、地震リスクを低減。
★株価についての考察～今年上がりすぎ・・・
ファンダメンタルズはいいのですが、株価が今年上がりすぎなのが難点です。この1年で1.4倍程度になってます。少し調整して欲しいところです。
で、重要な分配金利回りですが、以下のようになってます。
個人的には4％程度の利回りが欲しいと考えているので、＠30万円程度まで、調整してくれないかなーと思っているところです。中期的に分配金増加が高い確度で見込めるため、どこかで投資したいです！
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【IPO】初値がぶっ飛びそうな銘柄をみつけました。
年末恒例のIPO（株式公開）ラッシュ中です。主力株が、トランプ砲の影響で、先物主導による相場展開になりそうなので、そちらは下がりすぎ銘柄を丹念に拾う姿勢ながらも、その間は、新規公開銘柄の分析に勤しんでいます。その中で、『初値がぶっ飛びそうな銘柄』がありましたので、会社に会ってきました。
4488『AI inside』
現在の主力事業は「AI技術を用いたOCRサービス『DX Suite』の提供」です。OCRサービス自体はだいぶ前からありましたが、AI技術を使うことにより、認知精度が飛躍的に改善したため、大手企業や官公庁が入れ始めています。当分野でのシェアは62.5％です。現在の顧客数は360社を超えてきてます。収益モデルは、導入時のシステム売上とその後の月額課金と処理量連動売上（リカーリング売上）です。リカーリング売上（サブスク）が拡大し、足元、利益が黒字転換しました。今後、採用社数の拡大や1社あたりの処理量拡大により、売上・利益拡大が期待できます。
また、持っているAI技術を活用し、他社とコラボしながら新しいビジネスを立ち上げる予定です。画像処理に強味があり、「画像処理とAI」の組み合わせに大きなビジネス機会がありそうでした。会社側には、ごみ処理場における危険物感知を、AI技術を活用し、高い精度で行える実証実験画像を見せていただけました。来期以降に、OCR以外のＡＩ関連事業がローンチ予定です。
【推奨ポイント】
①IPO価格（ブックビル上限値）から試算される想定時価総額は94.2億円と割安➡ 個人的には、時価総額300億円はあってもいいと思っている。
②IPO時の吸収金額が15.3億円と少額 （当たらなそうではありますが…）
③リカーリング売上の拡大が期待でき、当面高い利益成長が見込める。
④既存のOCR事業だけではなく、来期以降、AI関連の新規事業を立ち上げる見通しであり、『AI関連』として人気化する可能性がある ➡人気化するとバリュエーションが高くなろう。
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【投資のすすめ①】株式投資はちゃんと向き合えば儲かりますよ『若い人こそ、個別株投資を』
こんにちわ。
今日は、投資の啓蒙活動をｗ
今後、シリーズ化していきたいと思います。
＊公演で話している内容の一部抜粋です。
（疑問①）株式投資って、みんな、損する？
22年間、日本株投資を仕事としてやってきました。そうした中で、友人・知人から、
『株式投資って儲かるの？昔酷い目にあったんだけど…』
という相談をよく受けました（合計20人ぐらいかな）
失敗理由は人それぞれなんですが、全員、個々にあったアドバイスを丁寧にしてあげると、みんな自分にあった投資法を生み出し、投資を楽しんでます。ここ数年は、みんな儲かってます(^▽^)。短期的に含み損を抱えても、１年半もすれば大きな含み益になってます。
『株の本を読んでも、全然、勝てるようにならない！』との声をききますが、それはそうです。
なぜならば、人それぞれあった投資スタイルがあるからです。『デートレードを向く人』『配当や株主優待を目当てにじっくり投資する人がいい人』『成長株投資が向く人』『バリュー株投資がむく人』など様々で、そのスタイルによって注意するポイントが全然違います。
最悪なのは、『配当目当てで買ったのに短期的な値動きで振り回される』『成長期待で買ったのに、成長性に問題が出てきているに変わらず、株価下落で売れなくなる』など、投資スタイルと投資行動にミスマッチが発生する場合です。これをやると、パフォーマンスが著しく悪化します。このミスマッチと精神的な余裕のなさが、負けている理由の大半です(;'∀')
私は、長年、株式をプロとしてやってきたので、①市場のミスプライシングを狙う投資 ②中長期的に大幅な値が上がりを期待して投資する成長株投資 ③（安定収入確保目当ての）高配当株投資を組み合わせています。ただ、このカテゴリー分けはきっちりするように細心の注意を払ってます。あと、気持ちを整えるようにしてます。
そもそも、株式投資は『（経済が成長していれば）みんなが損するということは、理論上絶対にありません』。なぜならば、企業は儲かった利益の一部を配当として出しているからです。世界経済が成長し、企業が成長している限りは、分配を受けるんです。宝くじや競馬は、運営主が搾取しているため、投資の一部しか戻ってきません。また、「投機（デートレーディングなど）」は、ゼロサムゲームです。ただ、投資は「企業の成長の恩恵を受ける」ため、投資家全体の利益で考えれば、中期的にはプラスになるのです。投資と投機は全く違います！
（疑問②）個別株投資って意味あるの？
最近は、『ETFを活用とした資産運用』が流行ってます。分散投資（株、債券、REITなどの資産をグローバルに分散して投資する）をして、長期的な資産形成をしようというやつです。ロボアドバイザーを使って、資産配分を適宜変えてもらって、安定的な資産形成を狙います。
確かに、資産形成の中心として、こうした金融商品を活用するのは良いことと思います。ただ、この資産運用方法は『世界経済成長率＋α』の利回りしか得られません。なぜならば、指数に投資するということは、衰退する産業（企業）にも投資するからです。いま、元手がたくさんある人であれば、この手法で十分ですが、元手の少ない若者は、むしろ、一部資産で個別株投資もした方が断然いいです。
簡単な事例として、
私が、駆け出しのアナリストの頃（24年前頃）、中国で安い生産コストを利用して家具を作って販売するという企業が札幌に出てきました。家具の価格を見ると、市場価格の1/3以下とかで、価格の安さは衝撃でした。当時の時価総額は400億円弱でした。新人アナリストの私でも、業界に革命を起こす企業とすぐにわかりました。いま、その会社の現在の時価総額は2兆円（50倍）です。その企業は、皆さんがご存じの『ニトリ』です。では、この企業は、プロだから気づいたのでしょうか？20年前は、確かにプロでなければ気づかなかったかもしれません。ただ、10年前ぐらいには、皆さん『ニトリ』をご存じではありませんでしたか？ 10年間の株価推移は下です。
この10年でも軽く10倍以上にはなっています。これは、プロでなくては取れなかった投資機会だったでしょうか？？僕はそう思いません。
こうした『賃金の安い工場で自ら生産し、国内で売る（製造小売業）』といったビジネスモデルは、他にも、ユニクロ、無印良品なども当てはまり、これらの企業は同じ強味いかし、高成長を実現し、時価総額を非常に大きくしてますよね。
では、日本の流通業全体の時価総額は、この30年で大きくなったのでしょうか？答えは、否です。ニトリ・ユニクロ・無印良品が急拡大する一方、GMSや百貨店が衰退したからです。特に、30年前は、時価総額2兆円以上あった「ダイエー」が廃業しています。
日本の消費は30年でほとんど伸びてません！なので、流通全体が伸びているわけではなく、単に勝ち組・負け組が栄枯盛衰入れ替わったのです。
日本株指数全体に投資するということは、日本経済全体に投資するということです。日本経済って、今後そんなに伸びますか？
一方、20年でこれだけのドラスティックな株価変化が個別株にはあるんです。一方の企業は株価50倍になり、一方は紙くずになる。これは、プロでなければ気づかなかった変化でしょうか？取れなかった投資機会だったでしょうか？
10～20年タームであれば世の中は大きく変化します。特に、これからは、テクノロジーの進化はさらに加速する（AI、IOT、5Gなど）とされてます。ちょっぴりアンテナを高くしていれば、お宝株を発掘することは可能ではないでしょか？
小さな元手しかないが、一方、今後の世界を作っていくと期待される若者は、50倍になる銘柄にも、少額でも投資するのがいいと個人的には思います。
次回は、個別株投資のもっと大きな効用について発信したいと思います。また、どうすれば、株投資で効率的により確実に儲かるかについても、お話したいと思います。
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【IPO】期待大の新規公開銘柄～4479マクアケ 「いいね！」
毎年の恒例の年末のIPO（新規株式公開）ラッシュに突入してきましたね。
株式市場も決算が終わり、膠着感が強く、トレードしようもないため、私は、IPO銘柄のリサーチにいそしんでいます。
今年末に、私が最も期待している銘柄が、『4479 マクアケ』です。
当社は、クラウドファンディングの大手の一社で、最もうまくいっている会社ではないでしょうか。『クラウドファンディングは、次世代の金融の担い手』とみておりまして、大変注目しています。（私自身は、「未来の金融」についての本を執筆中でして、クラウドファンディングの可能性については、今後、発信していきたいと思ってます）。
今回、マクアケの経営陣に話を聞いてきましたが、前評判通りの成長ポテンシャルの高い会社【期待感抜群】でした。また、コンプライアンスなども想像以上にしっかりした会社でした。
クラウドファンディング業界では、ここ数年で会社の設立が相次ぎ、そうした会社の中には、問題を起こす企業も少なからずあり、「クラウドファンディングは怪しい的な評価」が一部であります。当社が株式公開することにより、クラウドファンディングの汚名返上になるのではないでしょうか？特に、マクアケは、株式公開することにより、信頼度がまし、今まで、「ちょっと怪しそう」と思って、投資を躊躇してきたユーザーの背中を押す効果はありそうで、『株式上場➡信頼性アップ➡ユーザ数増加➡成長加速』も期待できそうです。
想定IPO価格（1,550円）で計算すると時価総額は170億円程度。個人的には、すごく割安と思いました。『2倍以上あっても全然不思議はないなぁ～』と思いました。
人気化しそうで、IPOで株を貰うことは難しそうですが・・・（涙
【マクアケの概要】
★会社の特徴
『購買型クラウドファンディング』では最大手。このカテゴリーでは50％弱のシェア。「市場に出てない新製品・新サービス」を提供するプラットフォーム。ファンディング機能に加え、テストマーケティングやPR効果もある。将来的には、「BtoB」市場への拡大も視野。
★市場ポテンシャル
EC市場15兆円のうち10％程度が新商品。当社は開発して、3カ月程度を担当するため、対象市場は、6000～7000億円。
★成長率
ユーザー数・・（16/9月～19/9月)年率14.5％成長
★リピート率
70％以上と高く、ユーザー満足度は高い
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問題をおこしている配当利回り5％銘柄の説明会に参加しました～『底値かな』
今日も、決算分析を行ったり、説明会に参加したりしてました。
まったく好きな銘柄ではないのですが（成長期待がない銘柄なので）、「底値かな」と思った銘柄があります。配当利回り5％弱なので、リタイア生活にはいい銘柄です。現値付近で投資すれば、年率5％程度（＝配当）のリターンは十分に得られると思います。
6178 日本郵政
かんぽ生命問題で株価が激下がり中の銘柄です。ただ、決算を見ると、特段悪くはありません。今後、かんぽ生命問題で利益や配当に影響がでるのかな？と、事前にも思いましたが、それはなさそうでした。簡単に言うとと、問題起きているのは、新規契約のみなので、『それを補填しても郵政全体の利益からすると大きくない』といったところです。
説明会では、以下のことが確認できてます。
①今期・来期は計画どおり（来期は中計どおり）の利益計画は確保できそうで、配当50円は維持できそう
②自社株買いに対しても積極的に考えたいとコメント
現株価（1029円）は、PBRで今中間期末ベースでPBR0.33倍、配当利回りで4.86％です。
私自身は、「株式投資は値上がり益を追求するもの」と考えており、中期的に人口減や金利低下の影響を受け、成長が望めない「日本郵政」は、本来投資対象外ではありますが、でも底値とは思いました。
配当利回り株は、ボックス推移なので、こうした突発的なアクシデントで、しかも配当に影響がない場合は、買っとけば手堅く儲かるのは事実ですよね・・・
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YahooとLINEの経営統合記者会見とYahooの説明会に参加した感想~『うーん…』
ヤフーとLINEの経営統合説明会に参加してきました（記者向けと投資家向けの両方です）。
結論から言うと、『株価は、短期的には重そう』です。先日書いた『中期的に利益1,000億円程度の統合効果』との見方は特に変更はありませんが・・
なぜ厳しいと感じたかというと、
①統合実行日が、2020年10月とかなり先であり、統合効果が出るのが、かなり先だと感じられていたこと。➡短期的には、出尽くし感が出やすいかも。
②Zホールディングの株数は58%程度増加するスキームであり、短期的にはEPSの希薄化が嫌がられる可能性があると思われる←理論上はニュートラルですが…
両方とも、事前に想定されていた内容ではあるのですが、残念ながら、それを短期的に打ち消すだけの新しい材料も乏しかったです。
②なのですが、Zホールディングは、LINEを取り込むので、株数が増加するのは当然です。時価総額ベースの合併比率（1:11.75）はリーズナブルなので、理論的にはニュートラルなんです。ただ、なにせLINEは利益が出ていないため、合併後の新会社のEPS【一株当たり利益】を計算すると、希薄化だけが気になる感じになってしまいます。それは、合併により、LINE事業の収益化加速やシナジー効果の発現で吸収できる話だと思うのですが、今回の説明会では、合併後の姿を一切答えないため（これから競合法審査なため）、現時点では期待感は高まりません。
中期的には悪い合併とは思いませんが【前回コメント通りの統合効果】、短期的な株価は重そうと感じました。
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YahooとLINEの統合効果は1兆円クラスを期待
先週、メディア各社は、検索サービス「ヤフー」を展開するZホールディングスとLINEが経営統合に向けて最終調整に入ったと報道。内容は、Zホールディングスの株式を4割超握るソフトバンクとLINEの株式を7割超保有する韓国ネイバーを交えて交渉を進めており月内にも統合の基本合意を目指し、関係当局の承認を前提として統合の枠組みの詳細を詰めている。統合案としてはソフトバンクとネイバーが50%ずつ出資する共同出資会社を設立するといった内容。
まだ、正式発表ではないため（来週には正式に会社側から発表あるといわれている）、情報が限られるが、アナリストとして、現段階でどの程度をイメージするかを言及したい。
統合効果は？
（合併効果で一番大切な）シナジー効果で営業利益で『500~1,000億程度』はざっくりとイメージ。シナジー効果として考えられる部分は、①ペイメント事業【PayPay・LINEPay】の統合効果 ②その他サービスの統合効果である。①のペイメント事業においては、現在、勝ち組の座をPAYPAYとLINEで争っている状況で、両社とも熾烈な販促活動（キャンペーン合戦）により、両社合計で▲500億円近い赤字をだしている。両サービスが統合できれば、勝ち組の地位が確定すると思われ、早晩、事業の黒字化が見込めよう。②については、両社の実行力も試される部分である。ただ、ポイント（ヤフーは、PayPayポイントとTポイント。LINEはLINEポイント）を統合すれば、両社サービスの回遊性は高くなり、経済圏活性化は比較的早期に実現できると期待される。その場合、両社の既存事業利益（合算で2,000億円強）の20%程度は押し上げは可能と思われ、500億円程度のシナジー効果を期待。正式発表前の現時点での粗々の試算である。正式発表が行われ、情報が出てくれば、追って言及したい。
株価の押し上げ効果は？
統合効果を利益で1,000億円程度とすると、時価総額インパクトは1兆円程度。ニュース発表前の両社合計の時価総額が2兆8000億円程度であるため、40％程度の押し上げ効果と試算される。「Zホールディング」の株価であれば、株価500円台は射程に入ってきたと思われる。ただ、現時点では、下記のリスクファクターもあるため、そうしたリスクを払拭できればとの条件付き。
株価上昇期待においてのリスクは？
主なリスクは、3つと考えている。【1】統合スキーム（少数株主である一般株主が損しないか）【2】独占禁止法などにより当局に承認されない 【3】統合効果がでない。個人的に最も気になるのは【1】である。今回の統合には、利害関係者が多い。利害関係者は、ソフトバンク、韓国ネイバー、ヤフー、LINE、そして一般株主である。ソフトバンクの孫社長や韓国ネイバーに上手くやられ、一般株主が割をくわないかを注視したい。統合スキーム（仕組みや算定価格など）は重要なチェックポイントであろう。ちなみに、ニュース発表後2日間の株価上昇率は、LINE＞Zホールディングとなっているが、これは、通常考えられる統合スキームを考えれば、納得できる事象である。また、【2】については、関係者への取材から考えるに、リスクとしてはあまり大きくないと思われる。
いずれにせよ、正式発表がされれば、それを受けて、分析内容を発信していきます。
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