40代脱サラ奮闘記

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中期的な拡大が見込める物流REITの話を聞いてきた~分配金は今後も増加しつづけるだろう

年末のIPO相場の波を楽しみながら、

一方で、保有資産全体の配当利回りを底上げしようと、中期的な配当成長銘柄も探しているところです。

REITも当然候補に入っており、いろいろ取材をしてます。

今回は、その中でも、中期的に分配金の拡大が期待できると感じた三菱地所物流リート投資法人(3481)』の紹介です。

 

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3481三菱地所物流リート投資法人

 

結論は、『中期的に安定的に分配金増加が見込める。他のREIT銘柄に対して優位性あり。ただ、現値では買いたくない(@30万ぐらいで投資したい)』

 

評価ポイントは、安定性と分配金成長余力!です。これは、他のREIT銘柄(日本に64銘柄上場)に比べても優位性が高いと感じました。

 

【当社の特徴】

・物流施設特化型リート ➡安定性と成長余地!

・現在物件数14件、1,141千㎡、資産規模1,137億円(19年10月9日現在)

・LTV29.4%と低い➡40~50%まで引き上げ可能

 

★成長性についての考察

①物流ニーズは、ネットショピングの増加(EC化率上昇)着実に伸びています。また、倉庫が単なる保管機能だけではなく、『保管+仕分け+加工+配送』といった役割が求められるようになっており、業務範囲が拡大しています。日本のEC化率は、6.2%と依然低く(米国10.5%、英国9.9%)、今後もEC化率上昇⇒物流ニーズの増加が見込めます。物流業界自体が成長産業となっています。

②すでに厚いパイプライン(今後取得予定の物件)を保有~現時点での「今後の物件獲得見込み」だけで、2,500億円規模(現在1,100億円)までの拡大がみえています。順次、物件を獲得していく方向で、『3年後、最低でも2,000億円以上には拡大できる」というこでした。

③低いLTV(Loan to Value)比率~借入金比率(LTV)は30%以下と低く、今後引き上げることが可能です。非常に低い調達コスト(金利0.38%)で資金調達することにより、物件取得が可能であり、それにより、一株当たり分配金の拡大が期待できます。

 

★安定性についての考察

①物流施設はそもそも景気変動に強く、稼働率が安定している。ビルの空室率よりも安定的に推移。(逆に景気が良くなっても、変動は小さい)。

②契約期間は、平均6年と長く、解約リスクは小さい。

③地域分散することにより、地震リスクを低減。

 

★株価についての考察~今年上がりすぎ・・・

ファンダメンタルズはいいのですが、株価が今年上がりすぎなのが難点です。この1年で1.4倍程度になってます。少し調整して欲しいところです。

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3481株価動向

で、重要な分配金利回りですが、以下のようになってます。

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3481分配金利回り

個人的には4%程度の利回りが欲しいと考えているので、@30万円程度まで、調整してくれないかなーと思っているところです。中期的に分配金増加が高い確度で見込めるため、どこかで投資したいです!

 

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